Gjennom vårt morselskap BORI BBL har våre kunder tilgang på et utvidet tilbud av byggetekniske tjenester som prosjektledelse, tilbudsvurdering, utarbeidelse av vedlikeholdsplaner, HMS og generell rådgivning.

Tiden går – bygningsmassen eldes og har behov for vedlikehold, og beboernes behov endres. Dermed kan spørsmålet om vedlikehold og rehabilitering bli aktuelt. Vedlikeholdsarbeid som utføres for sent kan innebære store merkostnader og unødig store følgeskader.

Har styret tid, kapasitet, ressurser og den nødvendige kompetansen knyttet til økonomi, HMS og det tekniske til å følge opp større vedlikeholds- og rehabiliteringsprosjekter? Å søke hjelp til planlegging og gjennomføring er en god løsning som vil kvalitetssikre prosjektet. BORI Byggteknisk kan tilby styret hjelp til prosjekt- og byggeledelse. Dette gir trygghet for prosjektet, både når det gjelder kvalitet, fremdrift og økonomi, samt at gjeldende lovverk følges.

BORI Byggteknisk kan bistå med vedlikehold og rehabilitering av ulikt omfang. De tilbyr også skreddersydde nettbaserte verktøy som gjør det enklere for styret å følge opp kravene til HMS og planlegge vedlikeholdsarbeidet i borettslaget eller sameiet.

BORI Byggteknisk har solid kompetanse og lang erfaring fra alle faser i en rehabiliterings- eller byggprosess. Les mer om tjenestene i menyen nedenfor.

BORIS BYGGTEKNISKE TJENESTER

Prosjektledelse

 

Alle eiendommer har behov for vedlikehold. Erfaringsmessig medfører vedlikeholdsarbeider som utføres for sent store ekstrakostnader og unødig store følgeskader. BORI Byggteknisk kan bidra med assistanse til systematisk vedlikehold av og i eksisterende bygningsmasse. Vi hjelper dere i alle faser i byggeprosessen, fra før byggestart og frem til overtagelse.I forbindelse med oppgraderinger og rehabiliteringer, kan vi prosjektere, koordinere med entreprenør og ta oss av prosjektledelsen.

De kan bistå med blant annet:

  • Innhenting av tilbud. Herunder beskrivelse av oppdraget og utarbeidelse av tilbudsforespørsel
  • Evaluering av innkommende tilbud samt innstilling av tilbyder
  • Avklaring- og kontraktmøter med valgt tilbyder samt utarbeidelse av kontraktdokumenter
  • Utarbeidelse av planer og dokumenter for byggherrens HMS-ansvar
  • Deltakelse i møter med styret
  • Utarbeidelse av budsjett
  • Oppfølging på byggeplass med teknisk kontroll
  • Økonomioppfølging i utførelsesperioden
  • HMS-oppfølging
  • Avholde byggemøter inkludert referat fra møte
  • Overtagelsesforretning ved ferdigstillelse av prosjektet

De bistår også med oppfølging i reklamasjonsperioden.

Kontakt BORI byggteknisk

Rehabilitering

BORI byggteknisk kan bistå med tjenester og byggeteknisk rådgivning av større og mindre omfang.

De hjelper dere med ulikt omfang av rehabilitering:

  • Enkel vindus- og dørutskiftning
  • Tilleggsisolering og ny fasadekledning
  • Endring eller tillegg av tekniske installasjoner: balansert ventilasjon, alternative oppvarmingskilder som f.eks. vannbåren varme
  • Fornyelse av tak
  • Nye og/eller større balkonger
  • Våtromsrehabilitering: utskiftning av sluk, avløpsrør, overflater, bereder og armatur
  • Elektriske installasjoner: større kapasitet, nytt hovedinntak, stigeledninger, sikringsskap, myndighetskrav mht. elde, feil, mangler og brannfare
  • Betongrehabilitering: fasade, balkonger, parkeringsanlegg etc.
  • Utenomhus-arbeider: veier, plener, parkeringsplasser

 

Kontakt BORI byggteknisk

Vedlikeholdsplaner

 

En vedlikeholdsplan fungerer som et verktøy for et boligselskap og hjelper styret til å sette av økonomiske midler til fremtidige vedlikehold og utbedringer av boligselskapets bygningsmasse og utearealer.

Det antas at forventet levetid på et bygg uten noen form for vedlikehold er 35 år. En vedlikeholdsplan kan derfor anses som en investeringsplan hvor man gjennom periodisk vedlikehold og rehabilitering av bygningsmassen forlenger byggets levetid slik at byggets standard opprettholdes samtidig som bomiljøet blir ivaretatt.

Målet med en vedlikeholdsplan er å gi en oversikt og et kostnadsbilde på bygningsdeler med behov for repeterende vedlikehold eller utskiftning. I tillegg inneholder planen tiltak på bygningsdeler eller elementer med behov for umiddelbart vedlikehold eller utskiftning. Tiltak med umiddelbart behov for vedlikehold eller utskiftning settes opp i budsjettplanens førstkommende år, mens bygningsdeler med repeterende vedlikeholdsbehov føres inn i planen på bakgrunn bygningsdelens tilstand og forventet levetid. For boligselskaper som ikke har økonomi til å gjennomføre tiltakene oppført i planen de førstkommende årene, tilpasses planen i samråd med våre ingeniører slik at tiltakene flyttes til et senere år.

Vedlikeholdsplanen som Bori tilbyr strekker seg over en 10 års periode. I planen ligger det informasjon om tidligere utførte vedlikeholdsarbeider og utskiftninger av byggets bygningsmasse og utearealer. Tiltakene som anbefales utført for bygningsdeler som har behov for vedlikehold og/eller utskiftning tar utgangspunkt i anbefalinger gitt av SINTEF Byggforsk samt andre relevante kilder med erfaringsdata om tiltak på bygningsdeler/-elementer, levetid og kostnader forbundet med ulike materialer og bygningsdeler.

Kortfattet om arbeidet og oppbygningen av en vedlikeholdsplan

  • Befaring av eiendommens fellesanlegg, det vil si bygningsmasse og utearealer.
  • Registrering og vurdering av tilstanden til bygningen(e). Bygningsdeler blir undersøkt visuelt samtidig som det blir tatt enkle målinger der det er aktuelt.
  • På bakgrunn av registreninger utarbeides en tilstandsrapport. Tilstandsrapport inneholder en beskrivelse av byggets konstruksjoner samt tilstanden til byggets bygningsdeler.
  • For bygningsdeler som har behov for vedlikehold eller utskiftning, oppgis det konkrete utbedringstiltak samt årstall for når tiltakene skal utføres. Kostnaden på tiltaket legges inn i vedlikeholdsplanens budsjett og er estimert på bakgrunn av en mengde- og kostnadsberegning.

Kontakt BORI byggteknisk

Tilstandsvurderinger

En tilstandsvurdering hjelper borettslag og sameier med å planlegge oppgraderings- og vedlikeholdsbehovet til bygningsmassen. Tilstandsvurderingen kan omfatte hele eiendommens bygningsmasse og uteareal, eller kun utvalgte bygningsdeler eller områder. Ved en tilstandsvurdering av hele bygningsmassen får styret oversikt over det nødvendige vedlikeholdsbehovet til bygningsmassen og hvilke tiltak som må gjennomføres. For mindre tilstandsvurderinger vurderes kun deler av bygget.

Gjennomføringen av en tilstandsvurdering starter med en befaring av bygningsmassen hvor den byggemessige tilstanden til bygningsdeler og komponenter blir vurdert. Vurderingen baserer seg på en grundig visuell undersøkelse, eventuelt i kombinasjon med enkle måling. På bakgrunn av kartleggingen utarbeides det en rapport som opplyser om bygningsdelenes tilstand og tilhørende tiltak som anbefales utført.

Vi kan bistå med en generell tilstandsvurdering, eller en tilstandsvurdering på utvalgte deler/områder av bygningsmassen slik som:

  • Fasader
  • Tak
  • Balkonger/terrasser
  • Vinduer og dører
  • Kjeller og loft
  • Våtrom
  • Parkeringsområder og garasjebygg
Helse, miljø og sikkerhet (HMS)

HMS arbeidet i alle virksomheter styres av Forskrift om systematisk helse-, miljø-, og sikkerhetsarbeid i virksomheter / Internkontrollforskriften. Formålet er å fremme et systematisk forbedringsarbeid innen helse, miljø og sikkerhet.  Forskriften inneholder ikke konkrete krav om sikkerhetstiltak, men beskriver en måte å tenke og jobbe på. Forskriften gjelder alle virksomheter, også boligselskaper representert ved styret.

HMS arbeid er systematiske tiltak som skal sikre at aktiviteter planlegges, organiseres, utføres og vedlikeholdes i samsvar med helse-, miljø-, og sikkerhetslovgivning.  Styret har hovedansvar for å ivareta brannsikkerhet, el-sikkerhet, sikkerhet i utearealer, sikring mot vannskader, arbeidsmiljø, o.l. for den samlede bygningsmassen og for fellesarealene, (beboere har hovedansvar for egen seksjon/andel).  Styret må kartlegge hvilke ulykker og uønskede hendelser som kan inntreffe, og gjennomføre tiltak for å hindre at det skjer. Styret har ansvar for å informere beboere om HMS relaterte forhold.

HMS arbeid er et stort ansvarsområde, men omfanget og innholdet tilpasses boligselskapets størrelse, aktiviteter og bygningsmessige forhold.  Arbeidet skal gjøres enkelt og forståelig, og visse deler av HMS arbeidet skal dokumenteres skriftlig.  Boligselskap i Sebra Forvaltnings portefølje har tilgang til bistand i HMS arbeidet gjennom morselskapet BORI BBL og gjennom en tilleggsmodul i Styreportalen.

Tips og råd

Gamle oljetanker

 

Dersom boligselskapet har en eller flere oljetanker med kapasitet til å oppbevare mer enn 3.200 liter olje, skal styret sikre at tanken er i betryggende stand, jfr. forurensningsforskriften kap. 1.

Gamle tanker ruster og vil før eller senere begynne å lekke olje. Dette kan medføre kostnader i hundretusenkroners klassen for eier.

Respektive styrer må kontrollere at tanken til enhver tid er i betryggende stand. Kontrollen skal gjennomføres som periodiske tilstandskontroller, eller ved automatisk lekkasjeovervåking – et godt eksempel på en rutine som skal være dekket av lagets HMS rutiner.

Det stilles krav til skriftlig dokumentasjon som også skal oppbevares av ansvarlig kontrollør (f.eks. brannvesen eller kommune). Kontrollør skal forelegge dokumentasjon for kommunen etter gjennomført tilstandskontroll.

Er tanken midlertidig ute av bruk skal den tømmes for olje og sikres slik at utilsiktet påfylling ikke kan forekomme.

Er tanken permanent ute av bruk skal den tømmes og graves opp. Oppgravet tank som ikke kan gjenbrukes uten fare for forurensning skal destrueres. Brannvesenet kan i særlige tilfelle gi tillatelse til at tanker som permanent tas ut av bruk, tømmes og rengjøres før gjenfylling med sand, grus eller lignende i stedet for oppgraving. For mindre tanker aksepteres det at tank fylles med spesialskum. På kondemnerte tanker skal påfyllingsanordning fjernes eller sikres for å unngå utilsiktet påfylling.

Merk at det er et krav om skriftlig melding til kommunen om at boligselskapet har en nedgravet oljetank. BORI Byggteknisk kan bistå i denne forbindelse.

Garasjeporter

 

Et av vårt morselskaps tilknyttede borettslag har dessverre opplevd en tragisk ulykke som følge av klemskader i garasjeport. Vi må alle gjøre vårt ytterste for å redusere risikoen for slike ulykker i fremtiden. Dette er først og fremst styrets ansvar.

Boligselskap som har motordrevne porter bes omgående ta kontakt med leverandør for å forsikre seg om at garasjeportene tilfredsstiller forskriftene, og at det, med mindre det allerede er gjort, installeres klemsikring, jfr. plan og bygningsloven § 89, byggeforskriftene TEK § 7-46 og produktansvarsloven med tilhørende standarder o.l.

BORI Byggteknisk kan bistå med kontakt med aktuelle leverandører for å få gjennomført nødvendige sikkerhetstiltak.

Det råder usikkerhet mht. om sikkerhetskravene er like spesifikke for porter montert før 1987. Vår anbefaling er imidlertid at alle installerer det som er mulig av sikringstiltak, som i tillegg til klemsikring også betyr tiltak knyttet til fingerklem, sideinngreps- og fallsikringsproblematikk.

For manuelle garasjeporter anses klemsikring ivaretatt ved at porten ikke lar seg lukke når den støter på en hindring. Vær oppmerksom på at fjæranordninger på f.eks. enkeltgarasjer med tiden kan løsne og bør etterses med jevne mellomrom i tillegg til festeanordninger for øvrig.

Det anbefales på det sterkeste at alle lag som har denne type problemstillinger, setter dette på HMS-kalenderen og foretar nødvendige utbedringer.

Internkontroll

 

Alle virksomheter, herunder alle boligselskap, må forholde seg til Forskrift om Internkontroll.

Alle forhold er ikke dekket i forskriften, slik at en også må forholde seg til andre bestemmelser som fremgår, f.eks. i lov om tilsyn med elektriske anlegg og elektrisk utstyr, lov om brann- og eksplosjonsvern, lov om arbeidsmiljø, arbeidstid og stillingsvern mv.

Hovedhensikten med internkontroll i boligselskaper er:

  • å verne om liv, helse og materielle verdier
  • å skape et godt miljø for de som bor i området

BORI Byggteknisk bistår med å kartlegge, organisere og utføre nødvendige tiltak i samarbeid med styret. Det er styret som har hovedansvaret for at det er utarbeidet rutiner for internkontroll.

For styret er det også viktig å etablere rutiner for å informere beboerne om deres ansvar. BORI Byggteknisk kan bidra med forslag til informasjonshefter som kan brukes i denne forbindelse.

Kontroll av branslukkingsutstyr

 

Hvor ofte skal pulverapparater kontrolleres?

Regelverket sier et pulverapparat skal kontrolleres hvert femte år. Kontrollørene måler trykket i beholderen og at pulveret «flyter» (at det ikke har klumpet seg). I tillegg sjekkes pulvergjennomstrømming og at splinten i håndtaket er forskriftsmessig.
Hvert tiende år skal apparatene inn til service hos godkjent firma. Ta kontakt her, så hjelper BORI Byggteknisk gjerne.

Unngå vannskade

 

Ved å øke frekvens for eget ettersyn, vedlikehold og utskifting reduseres risiko for hendelser som fører til skader.

Tips for å unngå vannskader:

  • Sjekk slanger tilhørende vaske- og oppvaskmaskin for evt. sprekker.
  • Tømmeslanger fra vaske- og oppvaskmaskin må ha festeanordning til avløp.
  • Vaskemaskiner og oppvaskmaskiner bør stå i rom med sluk.
  • Sjekk avløpsrør under vaskekum kjøkkenbenk og servant baderom for evt. lekkasjer i koplinger.
  • Gjør alle i husstanden kjent med hvor hovedstoppekranen for vanntilførsel til bolig er plassert (merkelapp). Test om den stenger med jevne mellomrom.
  • Monter lokale stoppekraner til armatur kjøkken og servant bad.
  • Legg fuktbeskyttelse i benkeskap kjøkken, gjerne med en helning som leder vann ut foran kjøkkenbenk.
  • Bunnplate/vinylbelegg under oppvaskmaskin som leder vann fremover foran maskinen og varsler om vannlekkasje.
  • Monter vannvarsler på steder der det kan oppstå lekkasjer; kjøkkenbenk, bak varmtvannsbereder, bak oppvaskmaskin.
  • Unngå bruk av oppvaskmaskin og vaskemaskin når ingen er i leiligheten/boligen.
  • Rens sluk på baderom og vaskerom for å unngå oversvømmelser.
PCB i vinduer

 

PCB ble benyttet i en rekke produkter frem til ca. 1980. Da ble all bruk av PCB forbudt på grunn av de negative miljøpåvirkninger stoffet har.

I norskprodusert og importert isolerglass ble PCB brukt som tilsats i fugelimet som kapsler inn avstandslisten inni vindu.

Tidsperiode for bruk av PCB i fugelimet:

  • Norskprodusert isolerglass 1965 – 1975
  • Importert isolerglass fram til 1980

Det understrekes at ikke alle vinduer med isolerglass i denne tidsperioden inneholdt PCB.

Hvordan oppdage PCB i vinduer
Det er svært vanskelig å oppdage PCB i vinduer ved bare å se på det. For å være sikker må man ta en prøve av fugelimet i et vindu. Vindusglasset tas ut av rammen og det skjæres ut noen biter av fugelimet som sendes til analyse.

Utskifting av vinduer som inneholder PCB
Levetiden for vinduer er normalt 25 til 30 år. Dvs at de fleste vinduer som inneholder PCB er modne for utskifting. Det er et krav at vinduer som inneholder PCB og skal skiftes ut, leveres til et godkjent deponi. Så lenge vinduene er fastmontert i bygg, medfører de ingen forurensingsfare.

PCB i kondensatorer i lysarmatur

 

Kondensatorer i lysarmaturer som er produsert før 1980 inneholder trolig PCB.

Må man levere inn lysarmaturene?
Forskrift om farlig avfall sier at alle PCB-holdige kondensatorer i lysarmatur skal være tatt ut av bruk innen 1. januar 2005. Dersom man ønsker å beholde lysarmatur fra før 1980, må man være sikker på at de ikke inneholder PCB.

Hvor skal man levere dette?
Det anbefales at lysarmatur i sin helhet leveres til EE-avfallssystem. Tar man ut kondensatoren må den leveres til farlig avfallsmottak, mens resten av armaturet likevel må leveres til godkjent mottak for EE-avfall.

Asbest i luftventiler

 

Asbest ble brukt i luftventiler i boliger oppført i tidsperioden 1955 – 1970.

Asbest ble benyttet i en rekke produkter til boliger frem til ca. 1980. Da ble all bruk av asbest forbudt på grunn av de helsemessige skadevirkninger stoffet har. Det ble tidligere brukt i varmeisolering som for eksempel overflatebelegg, ildfaste tekstilvarer, papir og papp.

Ikke alle lufteventiler som ble montert i denne perioden inneholder asbest, men noen er belagt med asbest i ventilklaffene for å hindre brann i å spre seg til naboleilighetene.

Det er svært vanskelig å oppdage asbest ved bare å se på lufteventilene. Dersom du bor i en leilighet som er bygget i nevnte periode, bør det først sjekkes om det er et papplignende belegg på baksiden. For å være sikker må du sende produktet for analyse, og blir det konstatert asbest må du ikke foreta noen asbestfjerning på egen hånd. Denne type ventilklaff kan innholde asbest, og må skiftes ut.

Utskifting av lufteventiler som inneholder asbest
Det er ikke utarbeidet forskrifter om asbest som er rettet mot privatpersoner, men for arbeidstakere kreves det tillatelse for håndtering av asbest.

Blanketter for byggesak

Planlegger du å sette opp garasje eller tilbygg, kan du finne blanketter på hjemmesidene til Direktoratet for byggkvalitet.