Nye regler for bolighandel fra nyttår
Stortinget har vedtatt endringer i avhendingslova som blant annet fastsetter en egenandel for mangler på NOK 10.000 som kjøper må selv dekke. Er denne statiske grensen hensiktsmessig, gitt kostnadsutviklingen i samfunnet? Og hvem har ansvar for hva når det blir slutt på «som den er»-salg?
Artikkel av advokat/partner Knut Hodneland og advokatfullmektig Mads Langeland, Bing Hodneland advokatselskap DA.
Kort om avhendingslova
Avhendingslova regulerer avhendelse (frivillig salg, bytte eller gave) av fast eiendom, og gjelder blant annet for bestående bygg og for grunn. For denne artikkelen vil fokuset kun være de ordinære kjøp og salg av bolig.
Loven trådte i kraft i 1993 og var da Norges første lov som konkret regulerte partsforholdet (kjøper/selger) ved avhending av fast eiendom. I ettertid har loven gjennomgått flere endringer.
Den siste lovendringen av betydning ble vedtatt av Stortinget allerede i 2019, men har ennå ikke trådt i kraft – dette skjer først i januar 2022. Det hele begynte i 2018 da Solberg-regjeringen presenterte sitt første forslag til lovendring under kallenavnet «Tryggere bolighandel». Endringsforslaget hadde til hensikt å «få et enklere regelverk som gir et bedre informasjonsgrunnlag og større forutsigbarhet i bolighandelen med færre konflikter og større trygghet for både selger og kjøper», slik daværende justis-, beredskaps- og innvandringsminister Tor Mikkel Wara formulerte det i en uttalelse.
Som en anekdote kan det nevnes at endringsforslaget imidlertid ikke fikk oppslutning fra opposisjonspartiene på Stortinget. Komitéen som behandlet endringsforslaget konkluderte i sin innstilling med at det blant annet var behov for å utrede konsekvensene av lovforslaget nærmere[1]. Det valgte regjeringen langt på vei å se bort ifra, og kort tid senere ble lovendringen vedtatt[2].
Vi mener den vedtatte lovendringen vil føre til et bedre informasjonsgrunnlag for boligkjøpere, men at omleggingen av regelverket neppe vil føre til færre konflikter mellom kjøper og selger av brukte boliger. I det følgende vil vi derfor se nærmere på et utvalg av de vedtatte endringene, og hvilke konsekvenser disse forventes å ville få for partene.
Enkelte konsekvenser for selger
Fra og med førstkommende nyår vil en selger ikke lenger kunne selge sin bolig til en forbruker med en «som den er»-klausul – også kjent som det engelske «as-is». Konsekvensen er altså at en kjøper vil kunne påberope skjulte mangler som en selger etter gjeldende rett i utgangspunktet kan fraskrive seg ansvaret for. Endringen flytter med det risikoen for mangler i større grad over fra kjøper og over på selger.
Lovgiver har forsøkt å balansere denne risikoflyttingen ved å øke kravet til opplysninger om boligen tilstand. Satt på spissen trekker selger igjen det korteste strået, og selger er den som plikter å innhente disse opplysningene, fortrinnsvis fra en takstmann – noe som trolig vil kunne øke salgskostnadene en god del. Kravene til de nye tilstandsrapportene – en ytterligere utvidet utgave av den allerede utvidede takstrapporten mange kjenner som en «boligsalgsrapport» er omfattende, og kostnadene ved utarbeidelse vil nødvendigvis ligge langt høyere kostnadene man har til utarbeidelse av enklere rapporter.
Enkelte konsekvenser for kjøper
Det er likevel ikke helt bekmørkt for fremtidig boligselgere. Lyspunktet kommer i form av flere nye lovpresiseringer og lovbestemmelser som oppstiller visse forventinger til kjøper forut for et boligkjøp.
En slik ny lovpresisering sier at kjøperen skal regnes for å kjenne til omstendigheter ved eiendommen som går tydelig frem av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter som kjøperen er gitt mulighet til å sette seg inn i. Enkelt sagt vil opplysningen være å anse som lest, forstått og tatt med i grunnlaget for kjøpers kjøpsbeslutning og budgivning, uavhengig om kjøper rent faktisk har satt seg inn i dette eller ikke. Det er likevel verdt å bemerke at denne kodifiseringen langt på vei er gjeldende rett hva gjelder kjøpers undersøkelsesplikt og forholdet til fremlagt dokumentasjon, og dermed har lovpresiseringen reelt sett mindre betydning enn det man kunne anta ved en isolert gjennomgang av de nye lovbestemmelsene.
Erfaringsmessig vil det alltid være noen kjøpere som – gitt den betydelige kostnaden kjøpet av enkelte eiendommer i spesielt urbane områder medfører – forventer en bortimot feilfri bolig, selv om bygget er fra slutten av 1800-tallet eller oppført på et senere tidspunkt der økonomi, byggeregler og kvaliteten på bygningsmaterialer tilsier at det uunngåelig vil være bygningsdeler som har passert sin maksimale levetid. Lovgiver har dermed presisert at konkrete forhold ved boligen som eksempelvis dens alder, type og synlige tilstand vil være avgjørende for hvilke forventninger kjøperen skal kunne ha. Det er kun i de tilfellene der boligen er i dårligere stand enn det en kjøper kunne forvente – ut fra opplysningene og de konkrete forhold – at det foreligger en mangel.
Den nye presiseringen forsøker å adressere denne type urealistiske forventinger, men er også her langt på vei bare en synliggjøring av det dagens lovregler og tilhørende rettspraksis har fastsatt som gjeldende rett.
Spesielt om kjøpers egenandel på NOK 10.000
En helt ny lovbestemmelse som etter vårt syn kan fremstå som en bedre idé i teori enn praksis i er innføringen av en «egenandel» på NOK 10.000 ved mangler. Egenandelen gjelder for alle type boliger med unntak for nyoppførte boliger. I praksis må en kjøper selv dekke de første ti tusen kronene som en mangel representerer. Tanken er god, idet bagatellmessige mangler effektivt absorberes av egenandelen. Lovbestemmelsen reiser likevel flere problemstillinger.
For det første åpner bestemmelsen for å «samle opp» mangler for på den måten å overstige egenandelen. Utfordringen er der små mangler – som hver for seg ligger under egenandelen – oppdages etterhvert, men med større tidsrom mellom hver oppdagelse. Kjøper må da være påpasselig med å reklamere på hver eneste lille mangel i tide. Gjøres ikke dette, er det ikke sikkert at alle manglene vil kunne gå til fradrag i egenandelen. Konsekvensen vil da kunne være at kjøpere begynner å lete med lupe etter andre feil for å «samle» nok mangler. Selger på sin side vil nødvendigvis mene disse manglene var påregnelige gitt boligens tilstand, og grobunnen for nye tvister er dermed lagt.
For det andre er egenandelen låst til NOK 10.000. Kun dersom det blir vesentlige endringer i pengeverdien – hva nå enn det betyr — har Justis- og beredskapsdepartementet anledning til å justere beløpet i forskrift. Gitt den generelle kostnadsutviklingen i samfunnet, spår vi at egenandelen innen overskuelig fremtid vil miste mye av sin konfliktdempende hensikt. Allerede i dag skal det lite til før kostnaden til utbedring overstiger egenandelen. Bare det å engasjere en håndverker til å utføre en enkel reparasjon vil i svært mange tilfeller ligge tett opp mot egenandelen straks befaring, reisetid, materialkostnader, arbeidstid og administrasjonskostnader inkluderes.
Flertallet på Stortinget mente at en dynamisk egenandel bundet opp mot en indeks eller lignende ville føre til en uoversiktlig situasjon for forbrukeren fra år til år. Vi klarer ikke helt å følge dette resonnementet. I en rekke andre lover, slik som den nylig oppdaterte arveloven, er fastsatte beløpsgrenser knyttet opp mot grunnbeløpet i folketrygden uten at det dermed ser ut til å føre til folk mister den ønskede oversikten. Andre lover benytter en kobling til satsen for rettsgebyr, som også kunne være egnet for avhendingslova. De absolutt fleste boligkjøpere har i dag tilgang til internett og kan dermed enkelt søke seg frem til hva grunnbeløpet eller rettsgebyret er på i det aktuelle året, og hva «egenandelen» da utgjør på et gitt tidspunkt om et år eller tre. For ordens skyld må det her nevnes at Senterpartiet tok til ordet for en slik ordning, selv om deres forslag om en egenandel på en ½ G (hvilket i skrivende stund er NOK 53.199,50) muligens ville vært i overkant høyt.
Oppsummert
Det vil alltid være en forskjell på liv og lære, noe endringer i regelverket viser gang på gang. Selv det mest gjennomarbeidede lovforslag kan ikke ta høyde for alle tenkelige situasjoner og konsekvenser. Det gjelder også de vedtatte endringene i avhendingslova. Som nevnt innledningsvis tror vi ikke lovendringen over tid vil føre til færre tvister mellom boligkjøper og selger. Til det er mulighetene for uenighet fremdeles for mange.
For deg som er i ferd med å kjøpe eller selge bolig kan vi berolige med at eiendomsmeglerne er i full gang med opplæring og oppdatering av kontraktsmaler og prospekttekster, og at takstmenn står klare til å levere tilstandsrapporter som oppfyller de nye kravene til opplysninger som må gis for at kjøpere skal kunne fatte informerte beslutninger om kjøper – og bindes av opplysningene de har mottatt. Alt i alt vil nok bolighandelen gå videre omtrent som før.
Artikkelen er skrevet av advokat/partner Knut Hodneland og advokatfullmektig Mads Langeland, Bing Hodneland advokatselskap DA
[1] https://www.stortinget.no/no/Saker-og-publikasjoner/Publikasjoner/Innstillinger/Stortinget/2018-2019/inns-201819-270l/?all=true#m5
[2] https://www.stortinget.no/no/Saker-og-publikasjoner/Saker/Sak/Voteringsoversikt/?p=74525&dnid=1
