Ny regel som skal hindre uønsket korttidsutleie i sameier og borettslag

Artikkel skrevet av: advokatfullmektig Marianne Frisvold Furuseth, Bing Hodneland

Flere sameier og borettslag opplever at enkelte boliger hyppig blir leiet ut til korttidsutleie, typisk gjennom nettbaserte tjenester som Airbnb. Nå kommer det regler som skal sette en stopper for den mest intense korttidsutleien. Regjeringen har også foreslått regler som skal hindre hyblifisering av boliger i sameier.

Ny regel som setter grense for hyppig korttidsutleie

Den 10. april i år ble det vedtatt en ny regel i eierseksjonsloven og borettslagsloven som skal hindre uønsket korttidsutleie i sameier og borettslag. Lovendringen innebærer at korttidsutleie i sameier ut over 90 døgn per år ikke lenger er tillatt. Korttidsutleie er definert som utleie inntil 30 døgn. Det vil si at et utleieforhold som varer ut over 30 dager omfattes ikke av reglene for korttidsutleie. Endringen skal hindre den mest intense korttidsutleievirksomheten, det vil si den som medfører fremmedgjøring i naboforhold og dermed et dårligere bomiljø. Regelen tar sikte på å forhindre at profesjonelle aktører driver «leilighetshoteller» i boligsameier, men også privatpersoner må forholde seg til 90-dagersgrensen.

I sameier kan man vedtektsfeste en lavere eller høyere grense for kortidsutleie

Boligeierne i sameier vil fortsatt kunne drive med normal korttidsutleievirksomhet. Med et tak på 90 dager, vil det eksempelvis være mulig å leie ut egen bolig i 45 av årets 52 helger. Dette er fortsatt relativt omfattende utleie. Loven åpner derfor for at årsmøtet med to tredjedels flertall kan beslutte å sette en lavere grense for korttidsutleie, men ikke lavere enn 60 dager. For de sameiene som derimot måtte ønske en høyere utleieterskel, åpner loven for å vedtektsfeste en maksgrense for kortidsutleie på 120 dager.

I borettslag er grensen for korttidsutleie satt til 30 dager

Tillatt grense for korttidsutleie i borettslag er satt til 30 døgn. Grensen er satt lavere enn for sameier ettersom det som bare unntaksvis er tillatt med utleie av egen bolig i borettslag.

Muligheten til å vedtektsfeste en annen grense finnes ikke i borettslag. Dette må sees i sammenheng med at man som hovedregel ikke kan bedrive utleie av boliger i borettslag. 30-dagers regelen som nå innføres er således ett unntak fra denne regelen. Regelen innebærer at andelseier heller ikke trenger å innhente samtykke fra styret i forkant for slike utleieforhold.

Regelen trer i kraft fra 1.1.2020

Endringen iverksettes 1. januar 2020. Dette betyr at styrene allerede ved neste årsmøtet kan fremme forslag om å innta en utleiebegrensning på for eksempel 60 dager i vedtektene. For å muliggjøre håndhevelse av regelen bør styret samtidig foreslå å innføre en meldeplikt for de enkelte korttidsutleieforhold i sameiet. Dette tiltaket vil trolig i seg selv også kunne bidra til ønsket effekt. En annen effekt av å innføre en slik leiebegrensning kan være at de profesjonelle utleierne vil velge å investere i de sameier som ikke har inntatt en slik 60 dagers regel. Regelen vil ikke stenge helt for korttidsutleie, men vil trolig bidra gjennom sin tydeliggjøring til å minske uønsket kortidsutleie i sameiet.

Korttidsutleie er skattepliktig

Samtidig med vedtakelsen av lovfestet utleiebegrensning i borettslag og sameier er det innført skatteplikt på korttidsutleie av egen bolig fra og med inntektsåret 2018.

Nytt forslag som skal hindre hyblifisering

I sammenheng med ny regel som skal begrense hyppig kortidsutleie, kan det være nyttig å kjenne til at regjeringen før sommeren fremmet forslag om å regulere uønsket hyblifisering av boligseksjoner. Med hyblifisering menes at det settes opp lettvegger for å legge til rette for flere mindre soverom i en boligseksjon.  Forslaget kan være av interesse for styrene å kjenne til. Hensikten er å hindre eier av en boligseksjon å bygge om boligen til mange mindre hybelrom med formål om å leie ut til et antall beboere som boligen i utgangspunktet ikke er bygd for. Lovforslaget går ut på at slik ombygging vil kreve årsmøtets samtykke med to tredjedels flertall. Utbygging i strid med nødvendig årsmøtevedtak er å anse som mislighold.

Vi vil anta at lovforslaget blir godt mottatt og at Stortinget vedtar endringen. Men det er uklart når regelen eventuelt vil bli iverksatt, men trolig allerede neste år.

Bing Hodneland advokatselskap har spisskompetanse innenfor boligrett og kan bistå styrene i borettslag og sameier med fagkompetanse og praktiske råd.

Sebra Forvaltning tilbyr storkundefordeler til våre forvaltede lag hos Bing Hodneland.

Se flere av våre storkundefordeler her.